Как проводится купля продажа квартиры. Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры? Порядок передачи денег за квартиру

Какие существуют виды сделок с недвижимостью. Что необходимо проверить перед заключением сделки. Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры. Варианты проведения сделки.

Многие хоть раз в жизни сталкивались с вопросами купли-продажи недвижимости. Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с мошенничеством или ошибками в документации, нужно знать, как проходить процедуру оформления договора купли-продажи квартиры и учесть нюансы, которые существуют в действующем законодательстве России.

Что такое ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) это письменный документ, который подписывается обеими сторонами и
влечет юридические последствия. В случае покупки квартиры, заключение договора повлечет отчуждение имущества у Продавца взамен на определенную денежную сумму, и возникновение права владения у Покупателя.

Как только стороны подпишут соглашение, они несут ответственность за исполнение указанных в нем обязательств.

Впоследствии Покупатель и Продавец должны обратиться в Росреестр за регистрацией перехода права собственности. Основанием к обращению является заключение соответствующего договора. Если в документе будут обнаружены ошибки, несоответствия, регистрация окажется невозможна. Закономерно возникает вопрос о типовой форме договора купли-продажи на 2019 г., которую можно заполнить и гарантированно избежать проблем. Увы, универсальной формы не существует, но есть ряд образцов, которые можно отредактировать с учетом сложившихся обстоятельств.

Какие существуют виды сделок с недвижимостью

Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит только собственнику, но можно совершать сделки и через представителей по доверенности.

Наиболее распространены следующие виды сделок:

• купля-продажа жилья или нежилых объектов, земельных участков;
• аренда недвижимости;
• мена объектами недвижимости;
• безвозмездные сделки дарение, приватизация, наследование по завещанию.

Законом предусмотрена обязательная регистрация сделки с недвижимостью в Росреестре.

Все сведения при регистрации вносятся в госреестр ЕГРН. Исключение может предусматриваться только законом (например, это правило не распространяется на краткосрочную аренду недвижимости).

Оформление сделок с недвижимостью без сопровождения юриста может создать вам серьезные проблемы. Вы рискуете столкнуться с мошенничеством, потерять собственные деньги или права на квартиру.

Задача юриста устранить все эти последствия и обеспечить защиту ваших интересов на всех этапах сделки, от проверки благонадежности контрагента до регистрации жилья в службе Росреестра.

Если вы решили заключить договор аренды, помните о правилах регистрации таких сделок. При заключении долгосрочного договора (более одного года) сделку обязательно нужно регистрировать в Росреестре.

Сделки со сменой собственника

Чаще всего на бытовом уровне люди проводят такие процедуры сами или обращаются в агентство для сопровождения сделки с недвижимостью, в результате которой имущество переходит от одного собственника к другому.

К таким сделкам относятся:

• купля-продажа;
• наследование любого рода;
• реализация залоговых или долговых обязательств;
• приватизация государственного или муниципального имущества;
• национализация (передача в собственность от государства);
• оформление пожизненной ренты или содержания с иждивением;
• безвозмездное или возмездное изъятие земли либо снос строения;
• операции обмена.

Для ознакомления с примером такой операции предлагаю прочитать статью «Сопровождение сделки купли продажи квартиры».

Сделки с изменением состава собственников

Часто сделки происходят с долями недвижимости.

При этом меняется количественный и качественный состав собственников. Одни из них могут продолжать
владеть объектом, а другие такое право утрачивают.

К сделкам такого вида нужно отнести акционирование, раздел имущества, долевое строительство, расселение коммуналки и вступление в кондоминиум. В сфере экономических взаимоотношений это: ликвидация предприятия, а также внесение недвижимости в уставный капитал.

Оформление кредита под залог недвижимости предполагает, что при определенных условиях право собственности на жилье переходит банку.

Сделки с добавлением иных субъектов прав

Иногда некоторые виды коммерческой деятельности предполагают сделки с недвижимостью, в результате которых у того или иного объекта появляются дополнительные собственники, пользователи или ограничения (сервитуты).

К таким операциям относятся:

• инвестирование в строительство или реконструкцию;
• передача собственности в оперативное, доверительное управление или хозяйственное ведение;
• аренда, наем или поднаем;
• передача земельных участков в наследуемое владение либо постоянное использование;
• наложение и снятие сервитутов;
• бронирование.

При этом процедура оформления недвижимости в каждом из рассмотренных случаях имеет свои особенности, разобраться в которых можно, если прочитать соответствующую статью на нашем сайте.

Законодательство

В Гражданском Кодексе Российской Федерации предварительному договору посвящена статья 429. В пунктах этой статьи прописано, что:

• Главное обязательство продающей и покупающей стороны – заключение через определённый период времени основного договора;
• В случае нарушения одним из участников договора прописанных обязательств и нежелания оформить основной договор, второй участник имеет право обратиться в суд (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление договора купли-продажи

Чтобы никто не усомнился в законности сделки, не мог ее оспорить, необходимо составить договор в соответствии с положениями норм права:

Закон/статья

Основные положения

О форме договора
ст. 550, ст. 434 ГК РФ	Согласно документу, допустима только письменная форма соглашения о покупке-продаже имущества.
ст. 554 ГК РФ	О необходимости предоставления конкретной информации о предмете договора купли-продажи.
ст. 558 ГК РФ	Гласит о необходимости указания в договоре лиц, за которыми сохраняется право пользования.
О содержании квартиры
ст. 210 ГК РФ	Осуществлять оплату коммунальных услуг должен собственник. При переходе права собственности обязанности по содержанию недвижимости переходят к новому владельцу.
Об оплате
п. 5 ст. 488 ГК РФ	До момента оплаты стоимости квартиры она может быть залоговым имуществом продавца, если иное не предусмотрено соглашением.
ст. 555 ГК РФ	В договоре обязательно указывается цена объекта. Это позволяет идентифицировать предмет сделки.
О передаче имущества
ст. 556 ГК РФ	Статья отражает правила передачи недвижимости. Стороны должны подписать документ – передаточный акт, и указать это в одном из пунктов.
О признании недействительности сделки, об ответственности продавца и покупателя
ст. 461 ГК РФ, ст. 557 ГК РФ	Призвание нормы права - обезопасить покупателя. Если квартира будет изъята третьими лицами, продавец должен возместить убытки, причиненные вследствие изъятия. Исключение - осведомленность покупателя о неблагоприятных обстоятельствах сделки. Кроме того, если Покупателем будут обнаружены неустранимые недостатки, он может отказаться от исполнения договора и потребовать возврат суммы.
О недействительности договора
ст. 167 ГК РФ	При недействительности ДКП покупатель должен вернуть квартиру, а продавец - деньги. Если возврат в натуре невозможен, возмещается стоимость имущества.
О нотариальном заверении, госрегистрации
ст. 551 ГК РФ, закон №218-ФЗ о госрегистрации недвижимости	Регламентируют необходимость госрегистрации.
ст. 131 ГК РФ	Переход права собственности на объект недвижимость нужно зарегистрировать. В результате регистрирующий орган выдает документ, где указан новый собственник.

Ознакомление с основными положениями документов даст представление о том, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры. Однако необходимо учитывать условия совершения сделки, сопутствующие обстоятельства. Например, если отчуждение квартиры касается несовершеннолетних детей, супругов, следует учитывать их интересы, ссылаясь на статьи Семейного кодекса (ст. 34 , ст. 35 СК РФ).

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

• С помощью нотариуса
  Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.
• Самостоятельное оформление
  Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.
• С помощью риелтора
  Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:
• помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
• организация просмотра и показа квартиры;
• решение о сроках проведения сделки;
• организация проведения оплаты задатка или аванса;
• консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
• проверка предоставленных документов;
• организация сделки и расчета.
  Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

• Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
• Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
• Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:- Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
  — Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
  — Проектную декларацию.
  — Разрешение на строительство, на землю.
• Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
• Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.

Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

• договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

1. Наименование документа.
   Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.
2. Стороны договора.
   Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.
3. Предмет договора – квартира (ст. 554 ГК РФ).
   Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Титула).
4. Суть договора.
   Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.)
5. Цена договора (ст. 555 ГК РФ).
   Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.
6. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой (п.1 ст.558 ГК РФ).
   Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при альтернативных сделках).

Если права на квартиру ограничены, то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.

Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры (ДКП)

Кроме существенных условий, в ДКП, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.

Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.

В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:

По соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств.

Вообще, в договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, лишь бы они не противоречили закону и сути самого договора.

Правила применения Договоров купли-продажи недвижимости регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в частности, статьями 549 – 558 .

Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (УФРС).

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания Акта приема-передачи квартиры.

Этапы сделки купли-продажи

Воплощение в жизнь договора купли-продажи с последующим оформлением договора регулируется нормами ст. 454 ГК РФ .

Статься закрепляет процедуру осуществления сделки, в соответствии с которой покупатель должен передать объект недвижимости в собственность, а продавец принять его и оплатить за него денежные средства.

Цена сделки должна быть согласована контрагентами до совершения сделки.

По установленным правилам процедура заключения купли-продажи недвижимости совершается поэтапно.

Этапы сделки включают в себя:

1. Заключение предварительного соглашения о купле-продаже;
2. Подписание основного договора;
3. Передача жилья покупателю, подписание акта приема-передачи;
4. Завершение расчетов между сторонами;
5. Совершение государственной регистрации сделки в Росреестре и получение выписки из ЕГРН.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:

• продавца;
• подлинности документов;
• наличия обременения квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:

1. Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
2. Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.

Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.

1. Если собственник квартиры и продавец - разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.

Подлинность документов

Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:

• договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
• справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
• договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
• паспорт продавца.

Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.

Наличие обременения квартиры

Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.

Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Таблица 4. Виды обременения жилья

Вид	Примечание
Ипотека	Невыплаченное ипотечное кредитование, в результате которого имущество находится под залогом, может стать препятствием для его продажи
Аренда	Продажа жилого помещения в тот момент, когда оно сдается в аренду другим гражданам
Рента (договор, на основании которого гражданин обеспечивает владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока. Взамен он получает в собственность его квартиру)	Продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, неприемлема
Арест	Продать жилье, находящееся под арестом, проблематично. Причина ареста – отсутствие оплаты счетов и услуг длительное время. В этом случае ограничения будут применены со стороны государственных служб
Доверительное управление	Доверительное управление означает присмотр за собственностью постороннего лица на определенный срок. В этот период он имеет право на проживание в квартире

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности. Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН. Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).

Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

• прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
• покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.

О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.

На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.

Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Оформление договора купли-продажи квартиры в 2019 году

Заключить договор купли-продажи недвижимости можно тремя способами:

• Самостоятельно. В этом случае продавец и покупатель, не прибегая к услугам посредников, сами договариваются о ключевых условиях и составляют договор. Они же и подают заявления на регистрацию перехода права и регистрацию права в Росреестр.
• Оформление у нотариуса. Оно требуется в определенных законом случаях или при желании сторон. Нотариус проверит дееспособность участников сделки, проконсультирует о последствиях и важных нюансах и будет нести ответственность за законность.
• Посредством риелтора. Специалист по недвижимости может сопровождать всю сделку целиком или определенные ее этапы. Он свяжет друг с другом продавца и покупателя, организует показ квартиры и переговоры, проверит историю предыдущих сделок по квартире, юридическую и правовую чистоту.

При самостоятельном оформлении можно хорошо сэкономить время и деньги, но обращение к специалистам поможет обезопасить сделку и сберечь силы в обмен на оплату их услуг.

Продать или купить квартиру можно как за наличные средства, так и при помощи ипотеки. Различий в договоре будет немного - добавятся пункты, связанные с ипотекой, такие как размер кредита, например. Кроме того, ипотека предполагает обязательную оценку залогового жилья.

В договоре купли-продажи исходя из положений ГК указываются:

• данные о сторонах сделки;
• конкретизирующая информация о квартире:
• цена;
• порядок расчетов покупателя с продавцом.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Так же вы можете приобрести подробную консультацию по заполнению шаблона договора с учетом обстоятельств вашей сделки и уже адаптированный шаблон к ней. Вам придет письмо на электронную почту со ссылкой на просмотр консультации и ссылкой на скачивание адаптированного шаблона предварительного договора.

Конечно для каждой сделки с недвижимостью нужен индивидуальный договор, ведь ваша подпись под ним стоит денег и немалых.

Расторжение предварительного договора

Расторжение любого договора, и предварительного в том числе, происходит:

• По обоюдному согласию сторон;
• При неверном его оформлении;
• При невыполнении участниками договора своих обязательств. Об ипотечном кредите и доверии в этом случае разговора не ведут.

Даты и срок действия

Первая дата, обычно прописываемая сразу под шапкой, – дата составления и подписания соглашения. Именно с неё начинается отсчёт действия договора.

Вторая дата, которая прописывается в документе – день или срок совершения основной сделки. Если конкретизировать эту дату стороны не могут, заключение основного договора купли-продажи должно произойти в течение года со дня первой даты. Если та и другая сторона не успела подготовиться к сделке в назначенный срок, они могут договориться друг с другом и назначить новую дату.

Такая мягкость возможна, если покупка квартиры для покупателя не представляет финансовых трудностей. В договоре купли-продажи квартиры по ипотеке дата заключения основной сделки всегда указана и не может быть перенесена. Иначе банк откажет покупателю в ипотечном кредитовании и занесёт в список ненадёжных клиентов.

Сведения о продавце и покупателе

Обязательные требования к указанию личных данных в договоре одинаковы для того и другого контрагента.

• Фамилия, имя, отчество;
• Гражданство;
• Год рождения;
• Номер и серия паспорта, кем и когда выдан;
• Регистрация по адресу проживания.

Если продавцов/покупателей несколько – квартиру продают/покупают, например, супруги – личные данные должны быть указаны в порядковой последовательности на каждого.

Если одну из сторон представляет другой человек (третье лицо) по доверенности, в предварительном договоре купли-продажи указываются реквизиты доверенности, заверенной у нотариуса.

Сведения об объекте

Объектом или предметом договора купли-продажи называют квартиру, которую покупатель собирается купить у продавца с использованием ипотеки. Чем больше предоставленной информации о квартире, тем точнее будет её оценка и надёжнее шанс получить одобрение на сумму запрашиваемого кредита.

В договоре должны быть указаны:

1. Тип дома:

• Многоквартирный;
• Малоэтажный;
• Загородный;
• Год его постройки.

1. Местоположение и характеристика объекта:

• Точный адрес с указанием населённого пункта, района, области, улицы, номеров дома и квартиры;
• Этаж, где находится квартира и этажность дома;
• Общая/жилая площадь;
• Количество комнат (метров, доли).

1. Состояние объекта (ремонт, без ремонта, в каком состоянии коммуникации) с описью предметов, мебели, которые переходят к покупателю.
2. Отсутствие обременений:

• Квартира не находится под арестом, нет иска, нет судебного решения;
• На квартире не висит ипотека, квартира не в залоге;
• На квартиру не оформлена рента;
• Квартира не арендована и не сдана в аренду.

Соглашение о задатке

Если по предварительному договору купли-продажи недвижимости Вы передаете задаток, для обеспечения выполнения сторонами сделки предварительных договоренностей - Соглашение о задатке является обязательным документом, иначе суд (в случае несостоявшейся сделки) сочтет задаток авансом!

Акт приема-передачи

Необходимо произвести не только юридическую регистрацию перехода права собственности, но и
фактическую. Для этого оформляется акт приема-передачи. В нем указывается, какое имущество передано, в каком состоянии. Этот документ фиксирует исполнение обязательств по договору и является его дополнением.

Документ составляется с помощью юриста, но зная, как выглядит акт, можно подготовить его самостоятельно.

После подписания передаточного акта вся ответственность за квартиру (в том числе оплата коммунальных платежей) переходит покупателю.

Пример акта приема-передачи квартиры

Передаточный акт может быть подписан до или после регистрации перехода права собственности. В некоторых регионах регистрационные действия без акта не производятся, поэтому в Основном договоре рекомендуется отдельным пунктом прописать возможность оформления акта после регистрации.

Срок действия

Договор купли-продажи действителен до тех пор, пока не выполнены все перечисленные в нем условия. Это правило оговорено п. 3 ст. 425 ГК РФ .

Если деньги переданы продавцу, а покупатель получил все документы на квартиру и зарегистрировал переход права собственности, сделку можно считать завершенной. Однако бывают курьезные ситуации, когда в документе содержатся условия, ограничивающие действия нового собственника. Например, одним из пунктов может быть условие не заводить собаку или не проводить ремонтные работы в выходные дни. Пока их выполнение будет актуально, соглашение считается действующим.

Важно

Даже после окончания срока действия договора стороны несут ответственность за нарушение его условий.

Пока договор не выполнен, то есть, не произведена его регистрация, стороны могут отменить сделку в согласительном порядке. После исполнения договора отменить его уже не получится. Придется либо обращаться в суд, либо проводить обратную сделку.

Иск об отмене купли-продажи можно подавать в течение 3 лет с момента совершения сделки, однако срок обращения может быть продлен, если ранее сторона не знала о нарушении своих прав.

Сколько должно быть экземпляров

Соглашение составляется как минимум в 3 экземплярах. Один хранится в Росреестре, второй выдается на руки Продавцу, а третий - Покупателю.

Если продавцов или покупателей несколько, то есть продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности, количество договоров должно быть равно числу участников сделки.

С какого момента договор считается заключенным

Согласно ст. 433 ГК РФ , договор считается заключенным, если:

• оферта (предложение заключить соглашение) была принята другой стороной, были достигнуты договоренности по всем пунктам документа;
• имущество передано согласно оговоренным условиям.

Отсутствие госрегистрации не может служить основанием для признания договора недействительным. То есть до регистрации покупатель уже является Владельцем имущества, но не может им фактически распоряжаться (Постановление Пленума ВС РФ 10/22 от 29.04.2010 г.).

Где посмотреть, как узнать номер договора купли-продажи квартиры

В большинстве случаев номер договора не обозначается. Если номера нет, но необходимо его поставить, пишется «б/н».

При необходимости указать регистрационный номер, следует обратить внимание на печать Росреестра.

На ней будет указана дата и номер регистрации.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

• аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
• продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
• аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.

Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором. При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Никогда не подписывайте договор купли - продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

От чего зависит цена оформления сделок с недвижимостью - обзор факторов, влияющих на стоимость

На цену влияет сложность самой процедуры, стоимость объекта, длительность проведения. Кроме того, важную роль в ценообразовании играет способ оформления сделки. Обращение к нотариусу требует больших затрат. К этому нужно прибавить согласие от супруга, которое стоит 1000 рублей.

Величина госпошлины при самой регистрации определена налоговым кодексом и зависит от вида объекта. Предлагаю рассмотреть подробнее три основных фактора, влияющих на цену оформления сделок с недвижимостью.

Стоимость объекта недвижимости

Сумма сделки играет большую роль при оформлении права собственности. Читайте об этой процедуре нашу подробную статью. Это относится не столько к Государственной пошлине, сколько к расчёту стоимости услуг третьих лиц. Например, нотариусу надо заплатить определенный процент от стоимости реализуемого жилья.

При обращении к юристам по оформлению сделок с недвижимостью тариф на их услуги тоже рассчитывается исходя из суммы сделки, хотя и не всегда.

Сложность процедуры

Важную роль в ценообразовании играет сложность самой процедуры оформления документов при сделках с недвижимостью. Дело в том, что многие объекты не обеспечены всей необходимой документацией, которая должна быть при регистрации. В частности, могут отсутствовать технические паспорта, кадастровые схемы, и другие важные документы.

Иногда возникают ситуации, при которых объект сделки становится объектом спора между родственниками или наследниками. Урегулирование таких ситуации тоже требует денежных вложений. Поэтому, чем больше таких сложности, тем выше стоимость услуг юриста по недвижимости.

Временные затраты

Часто для оформления сделки требуется потратить больше времени, чем требуется в обычной ситуации. Например, когда собственники или наследники проживают в разных городах, и для их прибытия нужно время. Иногда чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно добиться в суде права на это. Такие судебные вопросы тоже быстро не решаются. Чем длительнее срок, тем больше надо заплатить.

Где можно оформить, составить, где регистрируют договор

Составить договор можно одним из способов:

• самостоятельно;
• с помощью риелтора;
• с помощью юриста;
• у нотариуса.

Риелтор не должен иметь юридическое образование, поэтому в вопросах заключения договоров представитель агентства может быть некомпетентен. У риелтора обычно есть «заготовка» соглашения, которую он может отдать Продавцу и Покупателю, а заполняется документ уже непосредственно в юридическом отделе организации.

Проверка нотариуса более тщательна, а значит стороны в большей безопасности.

Если доверить оформление нотариусу, он проделает следующую работу:

1. Выяснит обстоятельства совершения продажи. Оформит не типовой договор, а связанный с особенностями сделки с учетом интересов обеих сторон.
2. Основываясь на собственном опыте, внесет пункты, необходимые для снижения риска расторжения соглашения.

Кроме перечисленного, нотариус может давать показания по поводу вменяемости, дееспособности лиц, так что оспорить документ будет невозможно.

Одно из преимуществ оформления сделки через нотариуса - возможность произведения расчетов через его специальный депозитарный счет.

Аналогичные услуги предоставляет юрист, с той лишь разницей, что поставить нотариальное удостоверение он не сможет. Однако при оказании помощи юристом чистота сделки будет гарантирована.

Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи квартиры

Госрегистрация договора купли-продажи предусмотрена п. 2 ст. 558 ГК РФ, однако в статье есть примечание. Если он был заключен после 01.03.2013 г., госрегистрация не требуется.

Обратиться в Росреестр все же придется для регистрации перехода права собственности, о чем вносится запись в ЕГРН. Вот тут договор пригодится, без него изменения не внесут.

На данный момент для подтверждения права собственности необходимо получить выписку ЕГРН. Ранее выданные свидетельства о госрегистрации остаются действительными.

Если один из контрагентов отказывается обращаться в Росреестр, можно подать жалобу в суд. В результате выносится решение о госрегистрации, а беспричинно уклоняющийся собственник будет обязан возместить второй стороне ущерб, вызванный задержкой.

Особые случаи отчуждения

Продажа целой квартиры одному Покупателю

Дольщики составляют общий договор купли-продажи. В документ все они вносятся как «Продавцы». Каждому из них также понадобится проставить в договоре свою подпись. В качестве «цены» указывается стоимость всей квартиры – впоследствии вырученные деньги разделяются между бывшими собственниками соразмерно их долям. При этом соблюдать преимущественное право покупки в отношении друг друга не требуется. За перерегистрацию права собственности в Росреестре Покупатель (новый владелец) уплачивает только одну госпошлину.

Продажа квартиры дробными долями

В этом случае не имеет значения, отчуждается ли недвижимость в пользу одного Покупателя или нескольких разных Покупателей. Каждый Продавец заключает с Покупателем новый договор купли-продажи, указывая в качестве «цены» стоимость конкретно своей доли. Преимущественное право покупки должно быть учтено всеми сособственниками – друг в отношении друга.

За перерегистрацию права собственности в Росреестре Покупателю понадобится уплатить столько госпошлин, сколько отдельных договоров будет заключено между ним и Продавцами. Если же в рамках общего договора купли-продажи указывается несколько Покупателей, то госпошлина делится (либо соразмерно их долям, либо по принципу равной уплаты – например, с каждого по 500 рублей).

Купля-продажа между супругами

Здесь возникают некоторые особенности, связанные с понятием «владения совместно нажитым имуществом». Например, жена, выкупившая долю квартиры, сможет одновременно с этим претендовать на половину средств, которую сама же заплатит своему мужу. В таком случае весь процесс купли-продажи теряет смысл.

Чтобы избежать абсурдности сделки, супругам следует сначала разделить совместно нажитое имущество (т.е. выделить свои точные доли), а затем – оформить брачный контракт о раздельном владении нажитым с момента заключения данного документа. Обе эти процедуры можно провести в добровольном порядке в кабинете нотариуса. После совершения данных шагов супруги станут самостоятельными субъектами и смогут распоряжаться своими долями, в т.ч. – реализовывать их в пользу друг друга. Договор купли-продажи будет составляться в стандартной форме.

Первичное жилье

Для приобретения жилья в новостройке необходимо взять кредит на его приобретение в банке. Но для этого потребуется выполнить определенные требования.

Можно ли приобрести жилье в кредит без первоначального взноса смотрите в статье: квартира в ипотеку без первоначального взноса.

Часто требование банка сводится к покупке квартиры у аккредитованной строительной компании, путем заключения с ней предварительного договора.

Процедура оформления ипотечного кредита у застройщика:

Предварительный договор должен содержать существенные условия основной сделки купли-продажи, к примеру, о сумме начального взноса, сроках внесения и т.д.

Застройщики при заключении предварительного договора на покупку квартиры в новостройке часто не прописывают свою ответственность в случае несвоевременной ввода дома в эксплуатацию.

Предварительный договор должен содержать точный адрес предмета договора, позволяющий идентифицировать приобретаемую жилую площадь.

Купля-продажа между родственниками

Если родственник одновременно является и сособственником, то преимущественное право покупки считается учтенным и реализованным. Если же родственник не принадлежит к числу сособственников, то сначала Продавцу понадобится соблюсти право преимущественной покупки, которым обладают другие совладельцы. Только при их отказе от доли ее можно будет реализовать в пользу родственника.

Сколь бы доверительными ни были отношения между близкими людьми, составлять договор понадобится по всем правилам. Необходимо в установленном порядке зафиксировать и передачу доли, и передачу денег (например, путем составления передаточного акта и расписки о получении средств).

Несовершеннолетнее/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо в роли Продавца

В этом случае свое согласие на проведение сделки должны предоставить Органы опеки и попечительства. Сотрудники ООП призваны следить за тем, чтобы собственник не потерял свою долю безвозвратно. Он должен получить либо сохраненные на именном банковском счету денежные средства, либо равнозначную долю в другом месте.

За подачу заявления в ООП ответственны законные представители несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченного дееспособного лица. Если собственник имеет 2 родителей (усыновителей, опекунов, попечителей), то заявление должно быть подано ими вместе. Дольщик старше 14 лет дополняет заявление своим письменным согласием на проведение сделки. Разрешение или мотивированный отказ выдается сотрудниками ООП в течение 15 календарных дней после получения заявления.

Согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ , законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица не может заключать имущественные сделки со своим подопечным. Разрешено только дарение, причем от родителя, усыновителя, опекуна или попечителя по отношению к подопечному, но не наоборот.

Законный представитель также не имеет права выступать от лица своего подопечного, если вторая сторона сделки – это супруг/супруга/иной близкий родственник законного представителя. При желании провести такую имущественную сделку законному представителю понадобится обратиться в ООП. Именно данный орган проанализирует, насколько целесообразна подобная купля-продажа. Сотрудники учреждения временно возьмут себя обязанности по законному представительству несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.

Как оформить сложную сделку с недвижимостью - переводим жилое помещение в нежилое за 4 шага

До сих пор мы с вами рассматривали более-менее простые сделки с недвижимостью. Это не значит, что все без исключения объекты так легко регистрируются.

Существуют так называемые «сложные» сделки с недвижимостью оформление которых требует дополнительных усилий.

Предлагаю рассмотреть на практике вопрос перевода жилого помещения в нежилое. Такой соблазн появляется у тех собственников, жилье которых расположено на первом этаже здания, но не используется по назначению. Если перевести квартиру в статус нежилого помещения, можно выгодно сдавать ее в аренду юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям.

Собираем документы и обращаемся в соответствующие инстанции

Прежде чем заняться этим делом, необходимо уяснить правила, которые четко прописаны в жилищном кодексе.

Когда нельзя переводить квартиру в нежилой статус:

• если в помещении нельзя оборудовать отдельный вход помимо подъезда;
• если вы хотите перевести не всю квартиру целиком, а только отдельные комнаты;
• если квартира передана в аренду или находится в залоге;
• если она находится не на первом этаже многоквартирного дома.

Чтобы провести всю эту процедуру, нужно собрать определенный пакет документов, но решение будет принимать уполномоченный орган, и оно не всегда бывает положительным.

Документы:

• заявление;
• документ о праве собственности;
• техпаспорт;
• план перепланировки;
• поэтажный план дома.

Кроме того, чиновники вправе потребовать от собственника предоставить согласие других жильцов дома, интересы которых могут быть затронуты.

Обращаемся в БТИ для определения стоимости перевода

Мало подать документы на перевод жилого помещения в нежилое. Нужно ещё представить подробный план будущего нежилого помещения. Для этого вначале обратитесь в БТИ, где произведут полный расчёт стоимости услуг. Там же узнавайте величину госпошлины.

Меняем планировку и согласовываем действия с компетентными органами

Если для будущего нежилого помещения нужна другая планировка, то на реконструкцию надо получить разрешение в строительном отделе своего муниципалитета. На место выйдет специалист в области строительства и архитектуры, который обследует квартиру и даст заключение на предмет возможности или невозможности сделать перепланировку по вашему эскизу.

Оформляем право собственности на нежилое помещение

После того как вы сделаете реконструкцию, нужно вызвать сотрудников БТИ, которые проведут все замеры и изготовят новый технический паспорт на это помещение. Затем обращайтесь в Росреестр или МФЦ с заявлением о регистрации уже нежилого помещения.

Как происходит передача денег при заключении сделок с недвижимостью

Так как при совершении сделок с недвижимостью не избежать этапа передачи денег, то этот вопрос стоит рассмотреть подробнее.

В большинстве своем в таких сделках фигурируют солидные денежные суммы, передача которых должна производиться максимально безопасно. Вряд ли кто-то решится сегодня производить расчет наличными в несколько миллионов рублей, никак не обезопасив себя.

Альтернативой станет безналичный перевод на банковский счет, что иногда требуется при ипотеке или оформлении квартиры в собственность в новостройке, которая была приобретена с использованием бюджетных средств по одной из государственных жилищных программ. Можно рассчитаться и наличными следующими способами.

Банковская ячейка (депозитарий)

Банковскую ячейку в специальном хранилище (депозитарии) арендует покупатель. Туда он закладывает необходимую сумму в присутствии продавца. После этого стороны подписывают соглашение о пользовании этой ячейкой. По нему продавец сможет забрать деньги из ячейки только после регистрации недвижимости.

Если по какой то причине оформление права собственности не состоялось, то покупатель сможет беспрепятственно изъять деньги. Продавца допустят к ячейке только с паспортом и документами, подтверждающими переход права собственности покупателю. Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью гарантирует безопасность и исключает мошенничество.

Депозит у нотариуса

Это тоже надежный, но довольно дорогой способ передачи денег. Сам по себе он стоит всего 1500 рублей, но при этом сделка с недвижимостью у нотариуса и оформление согласия супруга на нее обойдутся еще примерно в 20 тыс. рублей, в зависимости от суммы сделки.

Суть депозита у нотариуса заключается в том, что деньги покупатель переводит на его банковский счет. Затем нотариус заверяет договор, в котором отражены условия перевода денег продавцу. Чаще всего это окончание процедуры регистрации в Росреестре. Если по какой то причине оформление права собственности на квартиру не произошло, нотариус вернет деньги на счет покупателя.

Аккредитив

Этим способом пользуются редко, так как он слишком сложен и не все банки его применяют. По своей сути он подобен передаче денег через ячейку. Однако здесь взаиморасчеты производятся в безналичной форме со счета покупателя на счет продавца, который может просто обналичить деньги после завершения процедуры регистрации объекта.

По ипотеке

Для оформления займа вам нужно собрать необходимый пакет документов и отнести его в банк. Далее следует выбрать квартиру. Она должна соответствовать техническим нормам и санитарным правилам. После того как банк одобрит вашу заявку, вы получаете денежные средства, которые должны потратить строго по назначению.

Будьте внимательны, на квартиру не должны быть наложены обременения. Продавец получает заслуженные деньги за квартиру, а покупатель на протяжении установленного ипотечного срока (как правило, он составляет 15–20 лет) выплачивает ежемесячные платежи.

С материнским капиталом

Закон позволяет с помощью маткапитала улучшить жилищные условия семьи. Для этого вы должны быть обладателем сертификата - именного документа государственного образца с уникальным номером.

Если сделка реализуется с привлечением таких средств, номер сертификата всегда указывается в договоре.

Если вы уже выбрали квартиру, то после заключения соглашения на куплю-продажу необходимо обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением. В нем вы указываете цель, на которую деньги будут потрачены. Также к заявлению вы прилагаете все необходимые документы.

По переуступке

Схема сделки купли-продажи квартиры с помощью переуступки выглядит следующим образом. С ее помощью новый покупатель, совершая выплаты по договору переуступки, приобретает права и обязанности по договору с застройщиком.

Переуступку сложно назвать способом купли-продажи. Скорее это инструмент, с помощью которого меняется сторона (дольщик или покупатель) в договоре с застройщиком. Наиболее часто она распространяется на первичном рынке недвижимости.

Дополнительные вопросы

Как продать и купить квартиру одновременно и оформить документы

Часто покупка квартиры проходит не “с нуля”, а после перепродажи другой недвижимости. Например, родители продают свою большую жилплощадь, чтобы купить себе и детям отдельное жилье, или семья продает однушку чтобы с доплатой купить более просторный вариант. В любом случае порядок действий не меняется: покупатель ищет подходящую квартиру, проверяет документы собственника и обсуждает с ним порядок сделки, но вместе с этим дает объявление о продаже собственного жилья. Чтобы процесс купли-продажи прошел слаженно и по закону, обычно обращаются за помощью к риэлторам. Они знают про все доступные предложения на рынке, могут быстро подобрать подходящее для покупки жилье, а через базу клиентов одновременно найдут покупателя на квартиру клиента.

Можно ли купить муниципальную квартиру

Муниципальная недвижимость - собственность государства. Продажа такой квартиры может проходить только после приватизации, но в таком случае жилье теряет статус муниципального и переходит в частную собственность. Поэтому:

1. если вы проживаете в муниципальной квартире по договору соцнайма и еще не использовали свое право на приватизацию - воспользуйтесь им и получите жилье в собственность без оплаты;
2. если вы уже использовали свое право на бесплатную приватизацию, можете выкупить недвижимость по среднерыночной цене у государства;
3. если вам предлагают купить муниципальную квартиру у жильцов, которые не являются ее собственниками, не соглашайтесь - это обман.

Стоит ли покупать квартиры на торгах

Существует несколько причин для реализации недвижимости через торги, среди них нарушение заемщиком условий договора с кредитором, а также продажа имущества компаний, которые объявили себя банкротом. Обычно на торгах по банкротству у государства продается жилье, которое было в собственности у юридических лиц, предприятий или конфисковано за неуплату коммунальных и других услуг. Залоговую квартиру на аукционе у банка продают, чтобы закрыть кредит, который не в состоянии выплачивать заемщик.

Начальная цена недвижимости на торгах обычно на 5-10% дешевле рыночной стоимости, что позволяет недорого приобрести жилье. Однако, следует помнить, что покупка квартир с торгов приставов сопряжена с риском:

1. покупатель залоговой банковской квартиры может столкнуться с судебными тяжбами бывшего собственника;
2. на лицевом счету недвижимости могут быть долги за коммунальные услуги;
3. часто возникают проблемы с регистрацией жильцов: выписать бывшего собственника можно через суд, однако если прописка распространяется на несовершеннолетнего ребенка, выписать и выселить его никто не имеет права;
4. на объекте может быть обременение, которое не удалось выявить в ходе предварительного оформления документов: например, предприятие предоставляло собственное помещение для проживания работникам, фирма обанкротилась и помещение выставили на аукцион, но выселять жильцов нуждающихся в жилье без предоставления альтернативы незаконно.

Купить квартиру с обременением банка без риска поможет специалист по недвижимости.

Как купить квартиру в другом городе без проблем

Необходимость купить жилье в другом городе может быть вызвана сменой работы, особенностями ведения бизнеса, ситуацией в стране или регионе. Чтобы самостоятельно и без риска провести такую сделку, необходимо выделить время, изучить стоимость недвижимости в регионе, приехать в город для просмотра вариантов и оформления документов. Чтобы без риска и потери времени купить жилье в другом городе, обратитесь за помощью в агентство недвижимости, которое имеет филиалы или сотрудников в разных регионах. Как правило, такие деловые связи существуют между членами Российской гильдии риэлторов или членами специально созданных профессиональных деловых сообществ.

Как купить жилье в ипотеку

Ипотеку, или кредит под залог недвижимости, можно использовать как для покупки новостроек, так и вторичного жилья. По сравнению со сделкой купли продажи, в которой участвуют двое - продавец и покупатель - в ипотеке задействуется третья сторона - банк.

Порядок ипотечной сделки:

1. Заемщик подтверждает свою платежеспособность.
2. Выбирает квартиру, которая соответствует его требованиям к площади, этажу, отделке и подходит по цене.
3. Подает документы на квартиру в банк.
4. Банк рассматривает заявку и предоставленный пакет документов, в случае одобрения выдает кредит.

При оформлении ипотеки на новостройку застройщик обычно предлагает готовые программы и схемы кредитования от партнеров. Вы можете воспользоваться одной из них, что сэкономит время, или обратиться в другую кредитную организацию. При покупке вторичной недвижимости в ипотеку кредитора необходимо искать самостоятельно.

Существует ряд стандартных и индивидуальных условий, которые банки выдвигают к заемщикам. К стандартным критериям оценки относят:

▪ гражданство РФ;

▪ возраст от 20-21 год в момент оформления договора и до 65-75 лет в момент погашения долга;

▪ рабочий стаж от 6 месяцев;

▪ уровень дохода, который, помимо основных расходов семьи, позволит регулярно погашать займ, проценты по нему.

В некоторых банках выдают кредиты клиентам младше 21 года, со средним и низким уровнем официального дохода. Например, Сбербанк и Транскапиталбанк предоставляют своим клиентам возможность погашать займ до 75 лет, а Совкомбанк - до 85 лет. Лояльные условия оценки заемщиков обычно действуют на ипотечные программы с менее выгодными условиями: с коротким периодом кредитования, большим первым взносом и переплатой.

Чтобы подать заявку на получение ипотечного займа необходимо написать заявление по форме банка и передать на проверку документы:

1. копии паспорта и идентификационного кода;
2. справку о доходах и копию трудовой книжки;
3. аналогичные документы созаемщиков, при условии их привлечения к сделке.

Если в качестве первого взноса планируется использовать сертификат материнского капитала или накопления по военной ипотеке, в банк передают соответствующие сертификаты и выписки со счета. Перечень документов может отличаться, точный список выдадут сотрудники банка.

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.

Заключение

При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.

Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.

Подпишитесь на свежие новости

Юрий Карлович Пильчевский

Время на чтение: 7 минут

А А

Сделка по приобретению или реализации жилья оформляется договором. Сейчас это соглашение не подлежит государственной регистрации. Так где же оформить договор купли-продажи квартиры? Документацию нужно приносить в Росреестр. Но процедура будет иная — оформление права собственности. Именно оно обязательно к регистрации. При этом руководствуются регламентом Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), статьями 551 и 558, N 302-ФЗ (Федеральным законом) от 30.12.2012, статьёй 2 частью 8. Этапы оформления рассмотрим далее.

Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?

Выразить своё намерение приобрести (продать) ту или иную квартиру стороны сделки могут в виде предварительного договора. Предопределяются условия итоговой сделки. Законом такая возможность предусмотрена в ст. 429 п. 1 ГК РФ.

Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у :

• нотариуса,
• юриста,
• агента по недвижимости,
• сторонами вне учреждений.

Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.

По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд. Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства. Решение суда в пользу подателя заявления обычно является аналогом основного соглашения, но не предоставляет права собственности.

Как составляется предварительный договор?

По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов :

1. Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
2. Определённым образом установить продаваемый объект.
3. Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
4. Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.

Государственная регистрация предварительного договора не требуется.

При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения. Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п. 6 ГК РФ).

Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.

У покупателя отсутствует защита от следующих рисков :

1. Нет гарантии получения квартиры , указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
2. Договор могут признать незаключённым . Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
3. Двойная продажа . Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
4. Утрата вложенных денежных средств . В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.

Договор купли-продажи должен включать информацию, определённо устанавливающую конкретную недвижимость: адрес, размер площади, стоимость. А также в документе перечисляются все лица, зарегистрированные в квартире.

Соглашение может быть составлено сторонами письменно, самостоятельно при соблюдении его стандартной формы.

Заверять его у нотариуса не обязательно, кроме случаев по закону N 218-ФЗ, статьи 42 ч. 1 и 54 ч. 2 :

1. Квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
2. Отчуждаются доли в праве общей собственности.

В этих случаях платится государственная пошлина по тарифу нотариуса в размере, зависящем от стоимости недвижимости. После составления договора купли-продажи и сбора полного пакета прилагающихся документов, он передаётся в Росреестр сторонами или их представителями.

Если оформлением сделки с недвижимостью занимаются представители продавца или покупателя, необходима доверенность на представительство, оформленная у нотариуса.

При самостоятельном составлении сторонами договора возможно допущение ошибок, влияющих на дальнейшее право собственности. Для того, чтобы их избежать, следует обращаться за содействием к специалистам.

Агентство

Агентство по недвижимости располагает обширной базой данных, помогающей подобрать квартиру покупателю и реализовать жилплощадь продавцу. Агент обладает нужными знаниями и опытом по совершению сделок. Поэтому в большинстве случаев купля-продажа осуществляется посредством этих специалистов. Такие сделки более надёжны.

Профессионал по недвижимости правильно составляет договор купли-продажи, как основной, так и предварительный. После этого предлагает сторонам подписать его. Но до этого момента проходят этапы проверки квартир на надёжность по отношению к возможности совершить сделку. А также идёт сбор, подготовка документов.

Агент берёт определённый процент от стоимости квартиры в качестве оплаты своего труда.

Нотариус

Нотариальное оформление основного и предварительного договоров купли-продажи, как правило, предпринимается сторонами. Это добавляет надёжности соглашению.

Нотариальное оформление купли-продажи является обязательным только в случаях, если реализуется квартира несовершеннолетнего или недееспособного, а также при наличии других собственников.

Практика показывает, что у нотариуса заключается около половины договоров купли-продажи недвижимости. При этом устраняется риск того, что сделку можно будет оспорить или признать ничтожной. А услуги агентства или юридическое сопровождение отпадает за ненадобностью.

Нотариус принимает по предварительной записи. Также может быть предложено заключение договора в электронной форме.

Где подписывается договор и, где можно получить его копию?

Поскольку договор купли-продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации, подписи могут быть проставлены сторонами произвольно, без заверения учреждениями.

Однако, как уже было сказано выше, в ситуациях когда продаётся жильё несовершеннолетнего, недееспособного или идёт речь о продаже долей, подписывать соглашение следует у нотариуса с его заверением.

При процедуре может присутствовать участвующий агент по недвижимости, который и составил документ. Зачастую он обслуживает стороны в помещении агентства.

Стороны относят готовый договор в Росреестр. При участии нотариуса его можно оформить в электронном виде за оплату от 3 до 5 тыс. рублей.

Документ нужно сохранять, так как он будет необходим для будущих сделок.

Если договор утерян, то его копию можно получить в :

• Росреестре;
• Налоговой (при условии, подачи декларации при совершении сделки купли-продажи).

Есть возможность заказать дубликат через Госуслуги.

Для заказа копии необходимо представить следующие бумаги :

• документ, удостоверяющий личность;
• справка из отдела кадастра и картографии;
• свидетельство о праве собственности (квартира регистрировалась до 2018 года) или выписку из ЕГРП;
• при заказе дубликата по причине порчи документа, необходимо предоставить старый договор;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Обременение, наложенное на имущество — это ограничение права распоряжения им. Однако, — распространённая сделка. Важно знать все подводные камни приобретения такой недвижимости.
Как обманывают при покупке квартиры . Прочтите эту информацию, чтобы не стать жертвой мошенников.

Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ?

Продавать квартиру через МФЦ (многофункциональный центр муниципальных и государственных услуг) — наиболее безопасно и удобно. На стенде учреждения можно прочитать о порядке процедуры. Также консультации дают сотрудники.

В МФЦ отсутствуют очереди. Но в тот же день регистрация не происходит, так как госпошлина за процедуру платится через нотариуса и нужно ждать её поступления.

В Росреестре

Росреестр пересылает документы участникам сделки на электронную почту в случае регистрации через МФЦ. На них нельзя поставить печать. Поэтому стороны должны сами выбрать метод оформления сделки и передачи права собственности.

У нотариуса

Документы: договор купли продажи и акт приёма-передачи квартиры заверяются электронной подписью нотариуса при совершении регистрации в МФЦ. Стороны могут предпочесть настоящую подпись этого специалиста. Тогда нужно внести изменения в выборе способа регистрации.

Как правильно оформить договор, рассказывает специалист в этом видео:

Заключение

По покупке и продаже недвижимости заключается преобладающая масса договоров. В правовом смысле это наиболее сложные документы, поскольку связаны с оборотом крупных сумм. Необходимо учесть целый ряд нюансов, проверить документы и выяснить условия сделки для удачного её совершения.

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

– продолжение:

Чтобы сделка для нас (Продавца ) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон ) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, на самой сделке, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ) , так и в нотариальной форме , по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется сделки.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке ), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, тонкости и нюансы условий ДКП должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> … ). Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право». И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП .

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после позволял бы нам получить доступ к деньгам. Т.е. в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя ), которые будут проверяться сотрудниками депозитария при нашем .

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи ).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п. ), и какие налоговые вычеты мы сможем применить для нашего случая.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

В чем особенности нотариального оформления купли-продажи недвижимости? Как выглядит порядок оформления сделок с недвижимостью в МФЦ? Можно ли перевести жилое помещение в нежилое?

У вас есть желание и возможность приобрести недвижимость, но подсознательный страх перед бюрократическими процедурами не дает принять разумное решение?

Я, Валерий Чемакин - профессиональный консультант по правовым вопросам. Я знаю, что страхи возникают от неуверенности в своих силах или от недостатка знаний. Прочитав мою статью, вы вооружитесь знаниями и приобретете уверенность, а оформление сделок с недвижимостью покажется вам обыденным делом.

В конце статьи я сделаю обзор нескольких юридических агентств, оказывающих помощь в оформлении сделок с недвижимостью.

1. Что такое оформление сделок с недвижимостью и когда оно необходимо?

Любой переход права собственности от одного владельца жилья к другому регистрируется в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Администрирует эту базу данных Росреестр. Сведения находятся в свободном доступе, и любой желающий в нужном объеме получает информацию об интересующем объекте.

Для государства регистрация нужна, чтобы не только вести учет всех объектов, но и взимать налоги с собственников - как физических, так и юридических лиц.

Для собственников недвижимости такая мера тоже необходима. Внесение владельца в ЕГРН означает, что его права будут защищены перед третьими лицами. Никто не сможет без решения суда забрать у него объект.

Хотя регистрация производится в Росреестре, документы для оформления можно подать и там, где действуют Многофункциональные центры (МФЦ). Прием документов в таких центрах производится по тем же правилам, а сроки получение госуслуг на 2 дня выше, чем в Росреестре.

В общем случае достаточно иметь на руках договор купли-продажи, составленный в произвольной форме участниками сделки. В особо важных случаях, там, где впоследствии могут возникнуть спорные вопросы, оформление сделок купли-продажи проводится у нотариуса. Он же составляет договор, который распечатывает на специальном бланке с водяными знаками.

В каких случаях заключение договора купли-продажи производится у нотариуса:

• дарение, продажа, мена одной или более долей из общей собственности любому лицу, даже одному из собственников;
• те же действия, когда среди собственников есть несовершеннолетний;
• когда продается целиком общая долевая для всех членов семьи недвижимость.

Примечательно, что по Гражданскому кодексу 1964 года и всех сделок с ней требовало похода к нотариусу. Читайте об этом в нашей тематической статье.

2. От чего зависит цена оформления сделок с недвижимостью - обзор факторов, влияющих на стоимость

На цену влияет сложность самой процедуры, стоимость объекта, длительность проведения. Кроме того, важную роль в ценообразовании играет способ оформления сделки. Обращение к нотариусу требует больших затрат. К этому нужно прибавить согласие от супруга, которое стоит 1000 рублей.

Величина госпошлины при самой регистрации определена налоговым кодексом и зависит от вида объекта. Предлагаю рассмотреть подробнее три основных фактора, влияющих на цену оформления сделок с недвижимостью.

Фактор 1. Стоимость объекта недвижимости

Сумма сделки играет большую роль при . Читайте об этой процедуре нашу подробную статью. Это относится не столько к Государственной пошлине, сколько к расчёту стоимости услуг третьих лиц. Например, нотариусу надо заплатить определенный процент от стоимости реализуемого жилья.

Пример

Недавно я приобретал двухкомнатную квартиру, которая находилась в долевой собственности у матери и дочери. Такие сделки заключаются у нотариуса. При первом обращении были предоставлены все документы на жилье.

После ознакомления нотариус озвучил цену, которая составляла почти 1% от суммы сделки. Продавцы заплатили 18 тыс. рублей от стоимости квартиры 2 млн рублей.

При обращении к юристам по оформлению сделок с недвижимостью тариф на их услуги тоже рассчитывается исходя из суммы сделки, хотя и не всегда.

Фактор 2. Сложность процедуры

Важную роль в ценообразовании играет сложность самой процедуры оформления документов при сделках с недвижимостью. Дело в том, что многие объекты не обеспечены всей необходимой документацией, которая должна быть при регистрации. В частности, могут отсутствовать технические паспорта, кадастровые схемы, и другие важные документы.

Иногда возникают ситуации, при которых объект сделки становится объектом спора между родственниками или наследниками. Урегулирование таких ситуации тоже требует денежных вложений. Поэтому, чем больше таких сложности, тем выше стоимость услуг .

Фактор 3. Временные затраты

Часто для оформления сделки требуется потратить больше времени, чем требуется в обычной ситуации. Например, когда собственники или наследники проживают в разных городах, и для их прибытия нужно время. Иногда чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно добиться в суде права на это. Такие судебные вопросы тоже быстро не решаются. Чем длительнее срок, тем больше надо заплатить.

3. Порядок оформления сделок с недвижимостью - 5 основных этапов

Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.

Я постараюсь упомянуть здесь все нюансы, чтобы вам было предельно ясно, куда идти и что делать.

Предположим, понравилась квартира из объявления на продажу, и вы решили её купить и оформить в собственность.

В первую очередь, свяжитесь с продавцом и узнайте у него, сколько человек владеют этим объектом. Еще спросите, есть ли несовершеннолетние, и не досталось ли жилье по наследству. Эти сведения имеют определяющее значение, так как от них зависят дальнейшие действия по .

Этап 1. Анализ документов

Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.

Убедитесь, что перед вами - действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2017 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.

Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение - действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.

Проверьте наличие технической документации на объект. Особенно это важно при . Почему? Об этом вы узнаете из нашей тематической статьи.

Этап 2. Согласование условий сделки

При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.

А также:

• согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
• в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
• когда он отдаст вам ключи.

Этап 3. Подготовка заявлений и договоров

Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.

Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.

Этап 4. Подача и получение документов в УФРС

Как я уже говорил ранее, подать документы можно непосредственно в Росреестр или МФЦ. Процедура эта несложная.

Кроме заявления и подписанного обеими сторонами договора понадобятся:

• оригиналы паспортов продавца и покупателя, с которых сотрудники снимут копию и приобщат к делу;
• документ о праве собственности на объект недвижимости;
• техническая документация: техпаспорт, кадастровый план;
• копия квитанции об оплате госпошлины, которую оплачивает покупатель.

Теперь о том, какие документы нужны при наследстве, дарении и других вариантах, отличных от рассматриваемого.

Так как оформление сделки с недвижимостью происходит не по договору купли-продажи, вместо него предоставляется документ, который служит основанием для перехода права собственности: дарственная, свидетельство о наследстве, судебный акт, постановление судебных приставов, договор приватизации и другие подобные бумаги.

Этап 5. Перевод денежных средств

Поскольку покупка жилья и оформление сделок с недвижимостью влечет за собой расчёты в крупной сумме, то порядок передачи этих денег продумайте заранее. Не стоит рассчитываться наличными прямо при заключении договора. Есть опасность нарваться на мошенников, которые скроются с деньгами, а объект недвижимости вам не зарегистрируют.

4. Помощь в оформлении сделок с недвижимостью - обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Сфера недвижимости - хлебное место для предпринимателей. На рынке работает большое количество юридических фирм, оказывающих подобные услуги.

Многие из них занимаются только документальным оформлением, другие берут на себя весь комплекс задач, связанных с этим вопросом. Такие же функции есть у риэлторских компаний.

Ниже я предлагаю обзор 3 фирм, которые оформляют сделки с недвижимостью за относительно небольшие деньги и с хорошим качеством.

1) Правовед

Эта компания стоит особняком среди других подобных. Изначально она создавалась как юридическая консультация в интернете. Сайт этой фирмы снабжён обратной формой связи. Через неё любой желающий задаёт интересующие его вопросы. Поэтому, если вы хотите подавать документы самостоятельно, но желаете узнать, как это правильно сделать, или проконсультироваться по каким-то нюансам, смело переходите на сайт Правоведа и задавайте вопрос.

В Правоведе работают сотрудники, которые проживают в различных городах России. На ваш вопрос ответит именно тот сотрудник, который имеет большую компетенцию в этой сфере. Если вам нужна подробная консультация, то нужно будет заплатить небольшую сумму, не превышающую 900 рублей. Кроме того, здесь есть возможность получить бесплатную консультацию. Однако в этом случае будут даны только общие рекомендации.

Не только консультационные услуги предоставляет компания . Если вам нужен хороший юрист для полного сопровождения сделки купли продажи квартиры, ищите его через сайт. Обязательно откликнется человек, который проживает недалеко от вас, готовый оказать юридическую помощь.

Компания занимается оформлением сделок с недвижимостью по доверенности от клиентов. Кроме юристов в штате работают специалисты в области строительства, кадастровые инженеры и оценщики. Это позволяет предоставлять весь комплекс услуг.

Последовательность услуг, предоставляемых компанией «Особое мнение»:

№	Услуга	Описание
1	Анализ документации	В ходе анализа проводят юридическую экспертизу документов, выявляют несоответствия при их наличии, а также осуществляют проверку на законность
2	Запрос дополнительных материалов	При отсутствие каких-либо обязательных документов запрашиваются все необходимые материалы по делу из различных источников с целью изучить историю объекта и исключить неприятные последствия для клиента
3	Предварительные переговоры сторон сделки	На этом этапе определяют форму сроки сделки, а также условия, которые будут отражены в договоре
4	Подписание договоров и произведение оплаты	Покупатель и продавец подписывают договор в присутствии юриста фирмы и производят взаиморасчёты удобными для них способами

Если вам нужно – обращайтесь в компанию «Особое мнение».

Компания на рынке юридических услуг работает с 1998 года и входит в 50 лучших юридических фирм России. Руководство хорошо контролирует соблюдение интересов каждого клиента.

Услуги компании:

• консультации в сфере недвижимости;
• оформление документов;
• сбор информации и проверка чистоты сделки;
• полное сопровождение и других сделок;
• юридическая экспертиза документации.

Центр правового обслуживания не завышает цены на свои услуги, что гарантирует постоянный приток клиентов.

На этом мой обзор закончен, предлагаю посмотреть тематический видеоролик, прежде, чем рассмотреть еще один интересный вопрос.

5. Как оформить сложную сделку с недвижимостью - переводим жилое помещение в нежилое за 4 шага

До сих пор мы с вами рассматривали более-менее простые сделки с недвижимостью. Это не значит, что все без исключения объекты так легко регистрируются.

Существуют так называемые «сложные» сделки с недвижимостью оформление которых требует дополнительных усилий.

Предлагаю рассмотреть на практике вопрос перевода жилого помещения в нежилое. Такой соблазн появляется у тех собственников, жилье которых расположено на первом этаже здания, но не используется по назначению. Если перевести квартиру в статус нежилого помещения, можно выгодно сдавать ее в аренду юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям.

Шаг 1. Собираем документы и обращаемся в соответствующие инстанции

Прежде чем заняться этим делом, необходимо уяснить правила, которые четко прописаны в жилищном кодексе.

Когда нельзя переводить квартиру в нежилой статус:

• если в помещении нельзя оборудовать отдельный вход помимо подъезда;
• если вы хотите перевести не всю квартиру целиком, а только отдельные комнаты;
• если квартира передана в аренду или находится в залоге;
• если она находится не на первом этаже многоквартирного дома.

Чтобы провести всю эту процедуру, нужно собрать определенный пакет документов, но решение будет принимать уполномоченный орган, и оно не всегда бывает положительным.

Документы:

• заявление;
• документ о праве собственности;
• техпаспорт;
• план перепланировки;
• поэтажный план дома.

Кроме того, чиновники вправе потребовать от собственника предоставить согласие других жильцов дома, интересы которых могут быть затронуты.

Шаг 2. Обращаемся в БТИ для определения стоимости перевода

Мало подать документы на перевод жилого помещения в нежилое. Нужно ещё представить подробный план будущего нежилого помещения. Для этого вначале обратитесь в БТИ, где произведут полный расчёт стоимости услуг. Там же узнавайте величину госпошлины.

Шаг 3. Меняем планировку и согласовываем действия с компетентными органами

Если для будущего нежилого помещения нужна другая планировка, то на реконструкцию надо получить разрешение в строительном отделе своего муниципалитета. На место выйдет специалист в области строительства и архитектуры, который обследует квартиру и даст заключение на предмет возможности или невозможности сделать перепланировку по вашему эскизу.

Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже ) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир, более 70% – альтернативные. Почему так? Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье. Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью .

В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

• Прямая (или чистая/свободная ) продажа;
• Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);
• «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой» ) продажей квартиры.

Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой ) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой ). Причем, делается это одновременно, т.е. сделка на обе квартиры проходит в один день, оба подписываются одновременно, и на обе квартиры происходит тоже единовременно.

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир ) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны:

• Покупатель квартиры-1;
• Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
• Продавец «альтернативой» квартиры-2.

В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:

Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая ) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже ). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

«Цепочка» квартир

– это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой ) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных» .

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир» , тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир» , можно в условиях внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже .

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные ), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

♦ К слову об альтернативных сделках ♦

(о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир , обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно , и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной ) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему ).

♦ Пример-схема передачи денег через две ячейки ♦

По сравнению с расчетами в обычной (прямой ) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы , т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке ).

Специфические риски альтернативной сделки

Помимо , характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски , связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке ) организует такие сделки регулярно.

Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

В альтернативной сделке (в цепочке квартир ) участвует сразу несколько владельцев недвижимости. Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях . А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой план действий для альтернативной сделки – см. выше ).

Важно также, чтобы запросы (ожидания ) владельцев квартир , тянущих за собой «альтернативу», были адекватными , то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям. Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу» ), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену ).

Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир. Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е. юридически независимы ). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом». И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег. Как не допустить такой коллизии?

Для этого на практике применяют следующее.

Ежедневно отслеживают ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию, благо на сайте Росреестра есть такая возможность онлайн (), да и по единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34) тоже подскажут.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора. Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется. Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации .

Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя . Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают многие юридические компании. Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса . У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.

В частности, договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.

Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:

1. Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди ). Например, завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть остальные договоры и вернуть все в исходное положение.
2. Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно ).

Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи ) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.

Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.

При совершении альтернативных сделок с недвижимостью , часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов . Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет ), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.

С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и покупка другой – никак не связаны. В одном налоговом периоде это происходит или в разных – тоже не имеет значения.

То есть в альтернативной сделке , при продаже квартиры, Продавец попадает на налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как Покупатель, имеет право на налоговый вычет (возврат НДФЛ из своей будущей зарплаты ).

Другими словами, в альтернативных сделках применяются обычным порядком (подробнее о них – см. по ссылке ), и никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры НЕ происходит.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">«ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне ).